28. 6. 2023: VÝVOJ CEN NEMOVITOSTÍ V LIBERCI A OKOLÍ

VÝVOJ CEN NEMOVITOSTÍ V LIBERCI A OKOLÍ

Dne 28. 6. 2023, zpracoval: Vít Kaštánek

Odhad cenového vývoje nemovitostí ve střednědobém období? Nemožné. I přesto, že se jako realitní specialisté či finanční poradci pohybujeme přímo v centru dění a disponujeme bezpočtem statistických přehledů, grafů a tabulek, predikce ceny je vždy ve hvězdách. Téměř všichni jsme pocítili, zejména v loňském roce, velmi turbulentní vývoj na poli energií, cen základních služeb, potravin a realit nevyjímaje. Počátek roku 2023, zdá se, stabilnější a především nadále v pokračující klesající tendenci prodejních cen. Tento vývoj byl již očekáván na základě prohlášení představitelů ČNB a jejich dílčích kroků od 2. pololetí r. 2022. Téměř trojnásobné zvýšení úrokových sazeb při čerpání hypotéčních úvěrů a další zpřísnění podmínek ze strany bank je hlavním faktorem, který tu neuvěřitelně vysokou cenovou křivku nemovitostí v r. 2022 pomalu, ale jistě zplošťuje.

Graf: PRODEJNÍ CENA BYTŮ ZA M2 - LIBEREC

graf
Zdroj: Český statistický úřad – Krajská správa ČSÚ v Liberci, realitymix.cz

Dle svého subjektivního názoru konstatuji, že abnormálně nesmyslné prodejní ceny se pomalu, ale jistě, vrací do běžného normálu. Realitní trh nadále vnímám jako velmi aktivní a živý. Výše uvedená opatření a ekonomické brzdy způsobují přelévání poptávky z prodejní do nájemní sféry. Pro ty z vás, kteří mě dotazují na výhodnost či nevýhodnost nemovitostní investice dám jednoduchou radu. Pro pořízení vlastního bydlení vnímám, že ekonomické ukazatele jdou stranou a nastupuje emoční faktor. Zjednodušeně řečeno: „Máte-li zajištěné prostředky na koupi a ekonomicky zvládnete utáhnout provoz kupované nemovitosti, kupujte, rekonstruujte, užívejte a radujte se z vlastního bydlení.“
Situace pro investici do nájemního zhodnocení je drobně opačná. Roční výnosnost čistého nájmu je při současném cenovém vývoji prodejních cen a cen nájemních dosažitelná do cca 4-6 % výnosu. Při aktuální hrozivé inflaci je z tohoto pohledu investice do nájemního bydlení iracionální. Rozhodujících faktorů pro investici je však naštěstí více (stabilita investice do nemovitostí, optimistický předpoklad pro klesání inflace, prakticky 100% jistota výnosu ve střednědobém a dlouhodobém prodejním horizontu) a proto i tuto investiční doménu vidím v krátkém a středně dobém horizontu jako zdravou a racionální.
Statistické info: Za období 2019 – 2021 se na základě údajů Českého statistického úřadu prodávaly byty v Libereckém kraji v průměru 62 m2, což je o 1 m2 více než činil republikový průměr. Průměrná velikost bytů v jednotlivých krajích České republiky se pohybovala od 58 m2 v Ústeckém do 65 m2 v Jihomoravském kraji. V Libereckém kraji se prodávány nejmenší byty v okrese Česká Lípa (60 m2), největší naopak v okrese Liberec a Jablonec nad Nisou (oba okresy shodně 63 m2). (https://www.czso.cz/csu/xl/ceny-nemovitosti-v-libereckem-kraji-v-letech-2019-az-2021)
Stávající situaci pro prodejce realit nazývám „poctivá makléřina“, neboť pro dosažení kýženého výsledku v podobě úspěšného prodeje je více, než jindy, třeba přesvědčovací schopnosti v komunikaci s prodávajícím a nepřeberná zásoba vhodných argumentů pro obhájení ceny, kterou daný makléř doporučuje vs. snové prodejní ceny, kterou si vlastník nemovitosti idealizuje. Neméně důležitým je schopnost vyjednávat a mediovat představy kupujícího a prodávajícího. Reakční doba úspěšného prodeje se z výše uvedených důvodů výrazně prodloužila, viz foto níže. Obecně i celý prodejní proces se, z důvodu slabší poptávky či ztížených možností k získání hypotéčních zdrojů pro kupujícího, stává sofistikovanou záležitostí.